廣州將舊改定位為“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”三位一體的戰(zhàn)略抓手。

2024年，廣州城中村改造完成固定資產(chǎn)投資1035億元，超額完成年度任務(wù)。

成功申報(bào)城中村改造專項(xiàng)借款項(xiàng)目52個(gè)、授信金額4096億元。

推進(jìn)四大重點(diǎn)片區(qū)改造，羅沖圍、新中軸海珠片區(qū)、火車站片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)實(shí)現(xiàn)首開區(qū)動(dòng)工建設(shè)。

2025年，廣州城中村改造計(jì)劃完成固定資產(chǎn)投資1000億元以上。

同時(shí)，廣州將推進(jìn)實(shí)施機(jī)制創(chuàng)新、土地政策創(chuàng)新、金融工具創(chuàng)新。

負(fù)責(zé)舊改重點(diǎn)項(xiàng)目的城投公司，紛紛吹響了沖鋒號(hào)。

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2024年

總投資1800億

??數(shù)據(jù)顯示，2024年，廣州全年舊改總投資?1800億元，其中城中村改造1035億?。

通過?494個(gè)?城市更新項(xiàng)目，釋放存量建設(shè)用地?62平方公里?，相當(dāng)于新增3個(gè)珠江新城核心區(qū)。

? 2024年出臺(tái)《廣州市城市更新條例》，首次明確“依法征收+凈地出讓”模式，項(xiàng)目審批周期縮短?40%??。

?融資創(chuàng)新?方面，試點(diǎn)發(fā)行全國首單“舊改+產(chǎn)業(yè)”公募REITs，募集資金?150億元?定向用于琶洲西區(qū)改造，為城市更新融資體系開辟新路徑?。

?白云國際機(jī)場三期擴(kuò)建配套舊改?投資?420億元?，騰挪土地?12.6平方公里?，保障機(jī)場T3航站樓建設(shè)。

?海珠區(qū)瀝滘村改造面積?占地5平方公里，總投資?347億元?，建成大灣區(qū)首個(gè)“數(shù)字經(jīng)濟(jì)+濱水生態(tài)”產(chǎn)城綜合體。

白云羅沖圍開啟政企合作新模式?。?越秀地產(chǎn)聯(lián)合體投入?280億元?，配建保障房比例達(dá)?30%?，創(chuàng)造“商品房反哺公服”新機(jī)制?，為超大城市更新中的政企責(zé)任共擔(dān)提供實(shí)踐范本。

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2025年沖鋒號(hào)

再造“新廣州”

2025年，廣州舊改同樣計(jì)劃投資1800億左右，其中城中村改造1000億。

?新開工老舊小區(qū)改造156個(gè)小區(qū)，圍繞打造完整社區(qū)推動(dòng)14個(gè)成片連片改造示范項(xiàng)目，深入探索城鎮(zhèn)危舊房改造路徑。

?廣州市2025年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，涉及的城中村改造項(xiàng)目21個(gè)

實(shí)施推進(jìn)機(jī)制?創(chuàng)新，成立市級(jí)城中村改造指揮部，實(shí)行“每月調(diào)度、季度考核”督辦制度?。

政策方面，試點(diǎn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，允許跨項(xiàng)目平衡開發(fā)權(quán)益。

?推動(dòng)金融工具創(chuàng)新，發(fā)行舊改專項(xiàng)債券?1000億元?，建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金池。

通過政策性銀行融資?500億元?，社會(huì)資本參與率提升至?85%??。嚴(yán)控項(xiàng)目拆建比不超過?1:3.5??。

在區(qū)域重點(diǎn)布局方面，?全市規(guī)劃建設(shè)?8個(gè)?千億級(jí)舊改產(chǎn)業(yè)園，重點(diǎn)布局人工智能、生物醫(yī)藥等賽道；? 2025年確保?100%?舊改項(xiàng)目配建保障性住房，總量突破?5萬套?。

天河區(qū)?2025年將完成剩余?23個(gè)?城中村改造，重點(diǎn)推進(jìn)廣州國際金融城東區(qū)、智谷片區(qū)連片開發(fā)，打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融服務(wù)集聚區(qū)?。

?荔灣區(qū)?通過土地征收騰挪?6平方公里?產(chǎn)業(yè)用地，2025年完成?150萬平方米?土地整備，重點(diǎn)建設(shè)白鵝潭商務(wù)區(qū)與廣鋼新城?。

?增城區(qū)?2025年啟動(dòng)?5個(gè)?城中村改造，依托新塘TOD樞紐建設(shè)跨境電商產(chǎn)業(yè)園，年度投資目標(biāo)?100億元??。

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??2025-2027

戰(zhàn)略攻堅(jiān)階段

截至2023年底，廣州舊改投資總額突破?1.2萬億元?，占全市固定資產(chǎn)投資比重達(dá)?27%?。

累計(jì)批復(fù)舊改項(xiàng)目?412個(gè)?，釋放土地面積?158平方公里?，惠及居民超?300萬人。這些數(shù)字背后，是廣州在土地資源逼近“天花板”的困境下，以舊改撬動(dòng)存量空間的戰(zhàn)略選擇。

? 2023年發(fā)布的《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2023-2035年）》明確，未來十年將新增改造規(guī)模?200平方公里?，重點(diǎn)推進(jìn)?中心城區(qū)、歷史街區(qū)、產(chǎn)業(yè)低效區(qū)?三大板塊。

廣州市計(jì)劃至2035年推進(jìn)?272條?城中村（行政村）改造，涉及?289個(gè)?具體項(xiàng)目，形成全面改造、混合改造、微改造相結(jié)合的立體化更新體系?。

其中：

?全面改造?133條城中村（?150個(gè)?項(xiàng)目），重點(diǎn)針對(duì)城市重點(diǎn)功能區(qū)、重大基礎(chǔ)設(shè)施沿線及存在重大安全隱患的區(qū)域。

?混合改造?15條城中村（?15個(gè)?項(xiàng)目），主要分布于歷史文化名鎮(zhèn)、名村及傳統(tǒng)村落。

?微改造?124條城中村（?124個(gè)?項(xiàng)目），聚焦人居環(huán)境改善與基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板?。

?2025-2027年攻堅(jiān)突破期?

重點(diǎn)推進(jìn)?6大樞紐片區(qū)?改造，包括廣州站、新塘站等交通樞紐周邊區(qū)域，新增產(chǎn)業(yè)空間?1800萬平方米??。

在?天河、海珠、荔灣?等中心城區(qū)完成剩余?23個(gè)?城中村拆除新建，力爭2025年城市更新固定資產(chǎn)投資達(dá)?350億元??。

?2028-2030年提質(zhì)增效期?

建成?50個(gè)?重大科技基礎(chǔ)設(shè)施，沿珠江兩岸打造“天河智慧城-琶洲-南沙科學(xué)城”創(chuàng)新走廊?，推動(dòng)?200家?村級(jí)工業(yè)園轉(zhuǎn)型為先進(jìn)制造基地。

?2031-2035年全域融合期?

在芳村片區(qū)實(shí)施廣佛高質(zhì)量發(fā)展融合試驗(yàn)，通過?4個(gè)改造時(shí)段?推進(jìn)產(chǎn)城融合?。

實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)城中村改造全覆蓋，釋放?135平方公里?建設(shè)用地，容積率提升至?3.0?，新增建筑體量?3.6億平方米??。

吹響沖鋒號(hào)

廣州明確7家市級(jí)做地主體，大力推進(jìn)四大重點(diǎn)片區(qū)做地試點(diǎn)。具體包括廣州火車站片區(qū)（廣州城投集團(tuán)、廣州市建筑集團(tuán)）；城市新中軸（海珠）片區(qū)（越秀集團(tuán)）；羅沖圍片區(qū)（珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)、機(jī)場建設(shè)投資集團(tuán)）；環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)（越秀集團(tuán)、機(jī)場建設(shè)投資集團(tuán)）。

每個(gè)重點(diǎn)片區(qū)分別制定了工作方案，明確實(shí)施模式、主要任務(wù)以及時(shí)間表、路線圖、任務(wù)量。各區(qū)正按照工作方案，抓緊推進(jìn)城中村和其他低效用地改造工作。

在政府指定范圍內(nèi)，由政府認(rèn)定的國有企業(yè)統(tǒng)籌資金，配合屬地政府實(shí)施征收補(bǔ)償安置工作，實(shí)施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套設(shè)施建設(shè)后，將土地統(tǒng)一交由政府收儲(chǔ)。

征收補(bǔ)償安置工作的實(shí)施主體為屬地政府，政府認(rèn)定的“做地”主體為配合性工作，但是征收補(bǔ)償安置資金需由其負(fù)責(zé)籌措。

羅沖圍片區(qū)西臨珠江西航道，東鄰廣州白云站，北承白云湖數(shù)字科技城，南接白鵝潭商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目總占地面積22.8平方公里，現(xiàn)狀建設(shè)總量2641萬㎡，現(xiàn)狀人口約60萬人。

項(xiàng)目先行啟動(dòng)松溪、潭村兩個(gè)片區(qū)。片區(qū)改造項(xiàng)目由珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)牽頭，與廣州機(jī)建投集團(tuán)、白云城投集團(tuán)三家國企共同推進(jìn)。改造主體負(fù)責(zé)編制松溪和潭村片區(qū)的做地方案、城中村改造方案、單元詳細(xì)規(guī)劃(控規(guī))方案。

2024年，廣州建筑集團(tuán)積極參與城市更新行動(dòng)，主導(dǎo)推進(jìn)8個(gè)城中村改造項(xiàng)目，涉及越秀、荔灣、白云、南沙、增城、花都等六區(qū)，總面積超760公頃，預(yù)估總投資規(guī)模超1100億元。

廣州城投集團(tuán)主導(dǎo)的項(xiàng)目包括天河凌塘村城中村改造項(xiàng)目、黃埔廟頭村復(fù)建住宅項(xiàng)目等。

總結(jié)

當(dāng)2025年木棉花再度綻放，廣州計(jì)劃用大手筆書寫出超大城市更新的方案。

從獵德村的財(cái)富傳奇到琶洲的數(shù)字浪潮，從永慶坊的文化復(fù)興到南沙的綠色革命，這座城市正以較大的投資強(qiáng)度，將舊改轉(zhuǎn)化為高質(zhì)量發(fā)展的澎湃動(dòng)能。